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¿Qué hacer si un vecino denuncia las obras que estamos haciendo en casa? Soluciones en Derecho Administrativo

  • 7 Febrero, 2017
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Denuncia de vecino

Denuncia de vecino

Redacción: YG ABOGADOS (MADRID)

El Derecho administrativo actúa con frecuencia sin que los ciudadanos sepan el motivo. A menudo los propietarios de viviendas en edificios que quieren hacer obras se limitan a pedir autorización a la Comunidad de Propietarios y, una vez concedida esta, proceden a ejecutar las obras sin más trámite. Sin embargo, también ocurre a menudo que una vez iniciadas las obras o, incluso, ya terminadas se encuentran con una inspección de los servicios municipales debido a que se ha producido la denuncia de un vecino que no está conforme con ellas, que quiere fastidiarnos o, simplemente, que no tiene otra cosa mejor que hacer.

En tales casos, dependiendo de la situación, podemos estar ante una cuestión inocua o ante un problema muy grave, el objetivo de este trabajo es explicar de forma sencilla qué hacer en cada caso y qué medidas adoptar desde la óptica del Derecho administrativo.

Normalmente la primera comunicación que tenemos del Ayuntamiento es lo que se llama una “orden de legalización”, en la que se nos da un plazo de dos meses para pedir licencia o documento que ampare las obras o, en su caso, volvamos la obra a la situación anterior a la realización de las obras (las demolamos para entendernos). Naturalmente, dependiendo de qué obra se trate, nuestra actuación será diferente, así:

Obras menores.

Si se trata de obras menores, del tipo: alicatado de baños, cambio de suelos, movimiento de tabiques (no muros de carga), pintura, y similares; y también las obras exteriores, siempre que no se trate de edificios protegidos o cerramientos de terraza. En estos supuestos, la cosa es bastante sencilla, ya que el Ayuntamiento de Madrid prevé un procedimiento muy simple para legalizar dichas obras, mediante la denominada “comunicación previa”, que es “un documento mediante el que los interesados … ponen en conocimiento del Ayuntamiento de Madrid sus datos identificativos y demás requisitos exigibles para el ejercicio de su derecho a realizar determinadas obras” (art. 2 Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas, OMTLU). Lo más relevante es que “una vez comunicada fehacientemente al Ayuntamiento de Madrid, la comunicación previa legitimará las actuaciones descritas en el documento presentado”. Dicho en otras palabras, desde el momento en que presentamos la comunicación previa estamos legitimados para ejecutar las obras, por lo que desde ese momento tendríamos legalizadas las obras.

Obras mayores.

Aquí hay una mayor variedad, pero normalmente se caracterizan porque precisan de licencia, ya sea de procedimiento ordinario abreviado o de procedimiento ordinario común, y puede tratarse de obras que afecten a muros de carga, a cerramientos de fachadas, ampliaciones de volumen, unión de la terraza al salón, ampliar áticos retranqueados, etc. Aquí nos encontramos ante dos posibilidades: 1.ª Que la obra sea legalizable, esto es, que pueda legalizarse mediante la petición de una licencia, y; 2.ª Que la obra no sea legalizable, en cuyo caso es casi inevitable acudir a un abogado.

  • Si la obra es legalizable.

En este supuesto habrá de solicitarse licencia que, dependiendo del tipo de obra ante el que nos encontremos será de procedimiento ordinario común o abreviado, y que se caracteriza porque es necesaria la “Declaración de técnico o técnicos autores de la conformidad de lo proyectado a la ordenación urbanística aplicable, que incluya el certificado de viabilidad geométrica, en su caso” (Anexo I OMTLU). Normalmente el técnico al que encargamos el asuntos se encarga él de hacer todo el papeleo y tramitar la licencia (previo pago de la tasa), y, si no hay demasiados problemas, en un par de años tendremos la licencia.

  • Si la obra no es legalizable.

En estos casos, la situación es más complicada, toda vez que si no pedimos licencia en el plazo de dos meses o esta se deniega, el Ayuntamiento dictará una “orden de demolición”, y para conseguir que se cumpla puede imponer multas coercitivas y, finalmente, puede llegar a la ejecución sustitutoria de las obras.

Naturalmente, dependiendo del tipo de obras que hayamos hecho, la situación puede ser más o menos grave, pero en el caso de ampliaciones, v.g. unir el salón a la terraza, ampliar el ático retranqueado ampliando la vivienda en la zona de retranqueo, ampliación de la vivienda en el patio, etc., normalmente un propietario hará todo lo posible para evitar la demolición de las obras.

En estos casos, es imprescindible acudir al abogado, que nos aconsejará del modo más adecuado de defender nuestros derechos. Las estrategias son variadas, pero para ejemplificar, nosotros siempre recomendamos:

1.º Intentar legalizar. A veces los técnicos municipales dan por sentado que algo no se puede legalizar, pero no siempre es así, v.g. es habitual que los edificios agoten la edificabilidad permitida, pero yo me he encontrado varios supuestos en que hay remanentes de edificabilidad y si se cumple el resto de los parámetros es posible legalizar. En cualquier caso, durante la tramitación de la licencia no se puede ordenar la demolición, por lo que, al menos ganaremos tiempo respecto de la ejecución

2.º Analizar si se han producido errores procedimentales. Los procedimientos de disciplina urbanística son complejos. No sólo para los administrados, sino también para la Administración. En consecuencia, no es infrecuente encontrar que ha habido errores en el procedimiento. Como ejemplos habituales, podemos señalar:

  • Notificaciones erróneas: v.g. se ha notificado a un no propietario, o no se ha notificado a la dirección correcta, la publicación por edictos no está bien hecha, etc.
  • Defectos en la identificación del inmueble: v.g. la dirección es incorrecta.
  • Defectos en la identificación de la infracción: v.g. no está correctamente descrita.
  • Defectos en el acta de inspección: v.g. no se identifica la persona que la hace, la persona ante quien se actúa, la fecha, el número de expediente, la dirección, las obras, etc.

Aunque, no todos los errores pueden dar lugar a la anulación, algunos de ellos, o la acumulación de varios, sí podría dar lugar a la anulación, por lo que es necesario analizar con detalle el expediente.

3.º Analizar si las resoluciones se han dictado en plazo. Aquí hay dos supuestos:

3.1. Caducidad del procedimiento.

De acuerdo con la legislación de la Comunidad de Madrid, el plazo máximo que puede durar un expediente de disciplina urbanística son 10 meses. En consecuencia, desde que se dicta la orden de legalización, hasta que, en su caso, se dicta la orden de demolición y se notifica, no pueden transcurrir más de 10 meses. En tal supuesto, la ley prevé la caducidad del expediente. La caducidad del expediente significa que el mismo ha de archivarse y, por tanto, no se podría dictar en dicho expediente la orden de demolición. No obstante, la Administración podría abrir un nuevo expediente, si la infracción no ha caducado; lo cual nos lleva al siguiente supuesto.

3.2. Caducidad de la acción.

La LSCM establece en su art. 195.1 que la Administración podrá ordenar la legalización de las obras “siempre que no hubieren transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en ellas”. Lo que significa que si han transcurrido más de cuatro años desde que se hicieron las obras, la Administración no podrá ordenar la legalización de las mismas.

Naturalmente, la dificultad estriba en acreditar que las obras han prescrito, a cuyo efecto, se utilizan diversos medios: v.g. las fotos aéreas, facturas de las obras, testimonios, informes periciales, etc.

En definitiva, si un vecino nos denuncia podemos encontrarnos ante una situación que se puede resolver con facilidad o una que exige una auténtica batalla legal con la Administración, con numerosas alternativas y sutilezas, que, según la habilidad con que se lleven y, por qué no decirlo, la suerte; pueden tener como consecuencia el mantenimiento de la obra o a su demolición. En este último caso es esencial acudir a un especialista en Derecho administrativo que sepa llevar el asunto.

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