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VALORACIÓN DE SISTEMAS GENERALES EN APLICACIÓN DEL ART. 24 TRLS2008 (ACTUAL ART. 37 TRLS2015)

VALORACIÓN DE SISTEMAS GENERALES EN APLICACIÓN DEL ART. 24 TRLS2008 (ACTUAL ART. 37 TRLS2015)

  • 16 febrero, 2018
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Redacción YG ABOGADOS

 

La valoración a efectos expropiatorios de los sistemas generales, siempre ha dado bastante guerra.

Por un lado, hay sistemas generales que no son “urbanísticos”, en el sentido de que no son decididos por los Ayuntamientos, sino que, aunque se asienten en el territorio municipal, o, incluso, los recoja el planeamiento general; son competencia del Estado o las Comunidades Autónomas.

Por otro, hay sistemas generales que sí son “urbanísticos” en el sentido de que son previstos por el planeamiento para cumplir las finalidades del planeamiento.

Tras una de las modificaciones que sufrió la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (en concreto la modificación del art. 25 por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social), se estableció (y así se ha mantenido en la legislación actual) que las “infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, autonómico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbanístico como si fueran de nueva creación, se determinará, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, según la clase de suelo en que se sitúen o por los que discurran”).

En definitiva, hay un doble rasero para valorar los sistemas generales, los del Estado y Comunidades Autónomas se valoran según el tipo de suelo por donde pasen, y los de los Ayuntamientos de acuerdo con el art. 24 TRLS2008 (actualmente art. 37 TRLS2015)[1].

 

El objeto de esta entrada es el análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el art. 24.1.a) párr. 2.º TRLS2008 (actual art. 37.1.a) párr. 2.º TRLS2015), para determinar si es posible arrojar un poco de luz sobre el asunto. Hay dos cuestiones que deben determinarse para establecer el justiprecio de los sistemas generales:

 

1.ª La edificabilidad y uso que ha de valorarse

2.ª El valor de repercusión mediante el empleo del método residual.

 

  1. DETERMINACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD Y USO APLICABLES.

 

  1. El art. 24.1.a) TRLS2008 establece que:

 

“1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

  1. a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.”

 

El problema para determinar el valor de los suelos destinados a sistemas generales, por tanto, reside en cuál es el ámbito homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística hubiera incluido los terrenos ocupados, toda vez que estamos ante un Sistema General destinado a uso ferroviario.

 

  1. La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene de un tiempo a esta parte intentando delimitar cuál es el significado de lo establecido en el art. 24.1 TRLS 2008, habiendo expuesto lo siguiente:

 

1.º En primer lugar, el Tribunal Supremo ha dicho que aprovechamiento, edificabilidad, tienen asignados todos los terrenos urbanos en el planeamiento, incluso los dotacionales, por lo que si de lo que se trata en el supuesto de valoración de suelos que deben ser expropiados por destinarlos el planeamiento a sistemas generales sin estar adscritos a ámbito de ejecución específicos, es establecer la ficción de que los propietarios de esos terrenos, que se ven excluidos del proceso de transformación urbanística, tengan los mismos beneficios y cargas que impone esa transformación, resulta evidente que el aprovechamiento que debe reconocérseles no es el que fija el planeamiento en el destino dotacional de los terrenos, porque en tal supuesto no se produciría esa igualdad, que está en la base de las transformaciones urbanísticas. … Que ello es así lo pone de manifiesto el mismo artículo 24.1º.a) cuando impone acudir al aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo como mecanismo subsidiario para su cálculo, lo hace cuando el planeamiento no fije aprovechamiento «privado», porque el dotacional siempre existirá.” (STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 16 de enero de 2018, nº 39/2018, Rec. 3112/2016, Pte.: Olea Godoy, Wenceslao, EDJ 2018/1655).

 

2.º La consecuencia inmediata de esta declaración, es que la edificabilidad que se tiene en cuenta, no es la bruta (edificabilidad total/superficie total), sino la edificabilidad neta, resultado de dividir la edificabilidad total por la superficie del área descontados viales y dotaciones públicas. Así señala el Tribunal Supremo que el Jurado debió descontar de la superficie del ámbito homogéneo tomado en consideración, los 24.927,415 m2 correspondientes a viales y dotaciones públicas, con lo que se obtiene una edificabilidad de 2,1 m2/m2, equivalente a la atribuida directamente por el planeamiento. Que ello es así lo reconoce la representación del Ayuntamiento en su escrito de oposición, que en ningún momento cuestiona las cifras, aunque alegue que tal reducción no es procedente porque no se trata de superficies de viales y dotaciones ya obtenidas sino que están pendientes de obtener, precisamente por esta expropiación, alegación que no se corresponde con el criterio jurisprudencial referido, que exige descontar en todo caso las superficies destinadas a viales y dotaciones. No ha de olvidarse, además, que resulta contradictorio hablar de cesiones obligatorias y adquisición por expropiación, pues aquellas no exigen el ejercicio de la potestad ablatoria … Por otra parte, que la edificabilidad resultante de la aplicación de la media del ámbito homogéneo resulte equivalente a la edificabilidad neta establecida en el planeamiento, es una consecuencia necesaria cuando el ámbito homogéneo tomado en consideración coincida con el ámbito y uso al que el planeamiento atribuye directamente una determinada edificabilidad neta, como es el presente caso, en el que el Jurado señala expresamente que se delimita como ámbito espacial homogéneo donde es de aplicación la norma zonal 9.2.” (STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 13 de noviembre de 2017, nº 1715/2017, Rec. 1063/2016, Pte.: Herrero Pina, Octavio Juan, EDJ 2017/237173, en el mismo sentido la STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 5 de diciembre de 2016, nº 2558/2016, Rec. 1966/2015, Pte.: Trillo Alonso, Juan Carlos, EDJ 2016/226135).

 

3.º En cuanto al uso a tener en cuenta, la jurisprudencia entiende que se ha de acudir al uso predominante, no a una media ponderada de los usos del área homogénea, así lo señala el Tribunal Supremo al afirmar que “esa argumentación es perfectamente aplicable al art. 23.1.a), párrafo 2º de la Ley 8/2007 , que prevé que tratándose de terrenos, como el que nos ocupa, que no tengan asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, y consiguientemente la edificabilidad media, ha de referirse al uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo. … Por tanto, si como hemos dicho, habiendo en un mismo ámbito espacial homogéneo edificabilidad para usos diferentes, ha de tenerse en cuenta el que corresponda al uso más abundante o numeroso, en definitiva, al mayoritario…” (STS Sala 3ª, sec. 5ª, de 18 de diciembre de 2017, nº 2000/2017, Rec. 3029/2016, Pte.: Olea Godoy, Wenceslao, EDJ 2017/264814).

 

Sistema General del Parque del Retiro (Madrid)

4.º En cuanto a lo que es el ámbito espacial homogéneo, el Tribunal Supremo afirma que “el ámbito espacial homogéneo al que se refiere dicho precepto no puede quedar predeterminado por la normativa urbanística. Así nos hemos pronunciado en recientes sentencias nº 2.088/16, de 27 de septiembre (casación 3069/14); 2.574/16, de 12 de diciembre (casación 1821/15) y nº 113/17, de 27 de enero (casación 1998/15), pues se trata de un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral … Así el artículo 20.3º del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, define el ámbito espacial homogéneo como …., la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.” (STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 22 de junio de 2017, nº 1107/2017, Rec. 344/2016, Pte.: Huerta Garicano, Inés, EDJ 2017/125043).

 

5.º El problema viene a la hora de determinar qué o cuál es el ámbito espacial homogéneo, porque el Tribunal Supremo ha aceptado varios criterios, algunos de ellos contradictorios con otros e, incluso, con el criterio general sobre lo que es el ámbito espacial homogéneo. Así:

 

  1. El Tribunal Supremo ha considerado que “la Sala de Baleares declara que es al planeamiento y no al Jurado Provincial de Expropiación a quien corresponde fijar el ámbito espacial homogéneo, algo que no concuerda con lo manifestado en numerosas sentencias de esta Sala. A título de ejemplo y citando las más recientes: sentencia 2.088/16, de 27 de septiembre (casación 3069/14), en la que, en relación con el ámbito espacial homogéneo, se dice que se trata de un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral. Por ello deberá determinarse en cada caso la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas. Pero esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas; o, la sentencia 2574/16, de 12 de diciembre (casación 1821/15), que, en similares términos, afirma que la nueva normativa (a partir de la Ley 8/07) acude ahora al concepto jurídico indeterminado de ámbito espacial homogéneo, que ha de concretarse en función de los usos y tipología de las edificaciones, porque son esa uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación. Así pues, será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación. Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el Legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística. Y así ha venido a configurar el concepto el artículo 20.3º del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre al declarar que «se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo».” (STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 27 de enero de 2017, nº 113/2017, Rec. 1998/2015, Pte.: Huerta Garicano, Inés, EDJ 2017/3534, en el mismo sentido la STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 22 de junio de 2017, nº 1107/2017, rec. 344/2016, Pte.: Huerta Garicano, Inés, EDJ 2017/125043, la STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 27 de septiembre de 2016, nº 2088/2016, Rec. 3069/2014, : Olea Godoy, Wenceslao, EDJ 2016/165231).

 

  1. Ha de señalarse, que en este caso, la sentencia citada (STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 27 de enero de 2017, nº 113/2017, Rec. 1998/2015, Pte.: Huerta Garicano, Inés, EDJ 2017/3534) señaló que “el recurso interpuesto por el Ayuntamiento … no puede tener favorable acogida en la medida que parte de una interpretación errada del concepto jurídico indeterminado «ámbito espacial homogéneo» (que es similar al del «entorno», concepto acuñado por nuestra jurisprudencia para determinar el aprovechamiento lucrativo cuando no era aplicable el art. 29 de la derogada Ley 6/98), al identificar el área homogénea 2 (con mantenimiento de volumetría) de las Normas Subsidiarias de Valldemossa de 1995, en la que se incluyen todos los terrenos lucrativos del conjunto histórico de la Cartuja (entre los que se encuentra la finca registral nº NUM000, de la que forma parte el suelo expropiado) con el ámbito espacial homogéneo al que se refiere el art. 24.1 del TRLS 2008, sin que la presunción «iuris tantum» de acierto del ámbito espacial homogéneo delimitado por el Jurado, casco antiguo de Valldemossa (que coincide sustancialmente con el determinado por la perito judicial), haya sido enervada por ninguna prueba, ni el hecho de haber utilizado un criterio finalista «al considerar que el Espacio Libre Público a valorar, prestará un servicio a un determinado a la población en función de su proximidad y facilidad o dificultad de acceso. Es evidente que, ante la existencia de otros espacios libres públicos, la población hace uso de los mismos en función de este criterio. Por otra parte, la trama urbana, no se ve interrumpida de forma clara, a excepción de la carretera de Palma que parte el núcleo en dos. El trazado urbano es homogéneo» invalide, por sí mismo, dicho ámbito pues, el ELP07 como sistema local (parque público), tiene por finalidad, además de preservar el entorno de la Cartuja evitando su desarrollo urbanístico, dar servicio a la población del casco antiguo que está por debajo de la carretera de Palma, por su proximidad y trazado urbano homogéneo. En otras palabras, el Tribunal admite el criterio finalista utilizado para la determinación del área homogénea por la “proximidad y trazado urbano homogéneo” de la dotación y, porque tenía por finalidad, “preservar el entorno de la Cartuja evitando su desarrollo urbanístico”, pero no porque tuviese la finalidad de “prestar un servicio determinado a la población”.

 

  1. El criterio del entorno, por otra parte, parece ser el más aceptado por el Tribunal Supremo, así los han afirmado las sentencias siguientes:

 

  • La STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 20 de junio de 2017 (nº 1095/2017, Rec. 54/2016, Pte.: Olea Godoy, Wenceslao, EDJ 2017/125039), que expuso que “una vez sentado que no hay discusión en torno al dato de que la parcela de autos no está incluida en ningún ámbito espacial homogéneo que esté definido como tal por el PGOU de Valladolid, debe dejarse claro que de ninguna manera puede considerarse como tal el tenido en cuenta por el perito Sr. Ramón, el barrio de las Delicias (en su mayor parte al otro lado del Paseo Juan Carlos I, antigua carretera de circunvalación), lo que en último término le permite llegar a una edificabilidad media de 2,20 m²/m² (más del doble de la considerada por la Comisión de Valoración de Valladolid), posición cuya arbitrariedad y parcialidad resulta de una simple comparación entre los planos de las páginas 42 y 43 de su dictamen y los que figuran en las páginas 11 y 12 de la ampliación del informe del perito judicial Sr. Gumersindo, planos estos segundos en los que se dibuja o delimita un espacio que sin duda se acomoda mucho más y mucho mejor que los primeros al «entorno» al que de manera constante se refiere la Jurisprudencia. No está de más subrayar, también a este respecto, que aun cuando pudiera ser discutible la decisión de la Comisión de Valoración de partir de los ámbitos de densidad definidos en el PGOU, lo que se hace a efectos de control de la densidad de población y del aprovechamiento de referencia (posición que tiene como efecto que el uso mayoritario sea el residencial, lo que no sucede así en el ámbito determinado por el perito judicial en la ampliación de su dictamen, en el que aquél es el de equipamiento educacional privado), ello no supone que sea más acertado el ámbito espacial elegido por el perito Sr. Ramón, que hay que insistir en que no se ajusta al concepto de entorno tal como lo entiende el Tribunal Supremo.
  • La STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 10 de noviembre de 2016 (nº 2412/2016, rec. 1853/2015, : Huerta Garicano, Inés, EDJ 2016/208958), en la que afirma que, la valoración de una parcela edificada, el “art. 24.2, por tratarse de suelo en situación de urbanizado con una edificación (en este caso de uso dotacional, catalogada, por Decreto 6/11, de 27 de enero de 2011, BOCM de 9 de febrero, de singular y con protección normativa de Conjunto Histórico de la Villa de Madrid-Monumento), obliga a efectuar una doble valoración para acoger la tasación superior, por lo que la tasación efectuada por el Jurado, ya desde esta perspectiva, no es conforme a Derecho … en su valoración como suelo (sin consideración al edificio) por el método residual estático, el aprovechamiento a aplicar al valor residual obtenido, dado que no tiene asignado aprovechamiento lucrativo (está calificado de dotacional con uso predominantemente deportivo), será la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, como postula la recurrente en aplicación del art. 24.2.b) en relación con el segundo párrafo de su apartado 1.a) … La finca -catalogada o no- carece de aprovechamiento lucrativo, por lo que habrá de acudirse al del ámbito espacial homogéneo … para determinar el justiprecio de la parcela el aprovechamiento a tomar en consideración no puede ser otro que el del entorno desde el momento en que la finca sigue estando calificada de suelo dotacional de uso deportivo, sin aprovechamiento lucrativo específicamente asignado … Y ese entorno, como sostiene la mercantil expropiada, es el área de reparto AUC.07.01 -en la certificación emitida el 21 de marzo de 2011 por la Unidad Técnica de Valoraciones del Ayuntamiento de Madrid se dice que la parcela se encuentra dentro de un Suelo Urbano Común (A.U.C. 07.01), siendo su destino el de Dotación Deportiva Singular (folio 402 expediente)- y ello aunque en la actual ficha (después de su declaración como BIC) se diga, como reconoce el Perito de la recurrente, que el edificio es una «área de reparto en sí misma», determinación que, entiende, se hace a efectos de la redacción de su Plan Especial y del régimen de usos, pero no debe ser aplicable a efectos de su sistema de obtención,……, pues en caso contrario se estaría vulnerando el principio de equidistribución de cargas y beneficios. El aprovechamiento tipo atribuido a dicha Área de Reparto es de 3,96 m2c/m2s, de uso residencial, y éste es el que ha de aplicarse.
  • La STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 12 de diciembre de 2016 (nº 2574/2016, Rec. 1821/2015, Pte.: Olea Godoy, Wenceslao, EDJ 2016/228867), que afirma que “de esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo … Este es el criterio reiteradamente fijado por esta Sala Tercera, sección sexta, en las numerosas sentencias dictadas a la hora de aplicar e interpretar el artículo 29 de la Ley 6/1998, siendo claro ejemplo de ello la dictada el día 11 de octubre de 2011 (recurso de casación nº 1596/2008) (en sentido similar la STS Sala 3ª, Sec. 6ª, de 18 de abril de 2016, Rec. 884/2014, Pte.: Trillo Alonso, Juan Carlos, EDJ 2016/45025)
  • Y, si queremos ver, a qué se refieren las últimas sentencias citadas, la STS Sala 3ª, Sec. 6ª, de 11 de octubre de 2011 (Rec. 1596/2008, Pte.: Díez-Picazo Giménez, Luis María, EDJ 2011/289225), señaló que “llegados a este punto y para dejar nítidamente perfilado el significado y alcance del art. 29 LSV, es necesario destacar que esta disposición no es aplicable si el uso predominante en el polígono fiscal tiene carácter no lucrativo. Así, el valor de las fincas situadas en un polígono fiscal cuya superficie es destinada mayoritariamente a viales o a dotaciones públicas no puede ser calculado mediante el art. 29 LSV, incluso si en dicho polígono fiscal hay, como excepción a la pauta general, algunos usos susceptibles de apropiación privada. La razón tiene que ver con lo arriba señalado a propósito del antiguo criterio jurisprudencial de «las fincas representativas del entorno»: la razón por la que el aprovechamiento a efectos valorativos es sólo el referido al uso predominante es precisamente que éste representa el destino principal de la zona y, por consiguiente, es racional en términos económicos utilizarlo para valorar las fincas allí situadas. Por el contrario, valorar una finca a partir de un aprovechamiento que no refleja lo predominante en el entorno conduciría a resultados carentes de justificación económica y, por ello mismo, arbitrarios. Del mismo modo que la Administración no puede pretender que el valor de las fincas dependa del uso no susceptible de apropiación privada -es decir, no lucrativo- que el planificador ha atribuido a la zona, tampoco pueden los propietarios afectados pretender que el aprovechamiento a efectos valorativos de sus fincas sea ajeno a aquél que es representativo o predominante en el entorno … Este supuesto extremo no está contemplado por el art. 29 LSV y, así las cosas, el aprovechamiento a efectos valorativos sólo puede ser hallado regresando a la mencionada jurisprudencia sobre «las fincas representativas del entorno». El entorno a tomar en consideración será más o menos amplio dependiendo del grado de dificultad para determinar qué es lo representativo. Tan es así que, como ya dijo la sentencia de esta Sala de 29 de noviembre de 2005 EDJ 2005/289105, en ausencia de un entorno adecuado cuyo aprovechamiento pueda ser razonablemente aplicado a la finca que se debe valorar, cabe tener en cuenta el aprovechamiento medio de todo el Plan General de Ordenación Urbana: a falta de otros datos, el único entorno representativo viene dado por todo el territorio comprendido en el planeamiento general. Este criterio ha sido más tarde reiterado por la sentencia de esta Sala de 21 de febrero de 2006 EDJ 2006/12080.”. He de decir, sin embargo, que esta doctrina afirmada por remisión parece contradictoria con la de las últimas sentencias; dejando a un lado la problemática de hallar no el aprovechamiento tipo, sino la edificabilidad de la totalidad del suelo urbano.

 

  1. Cuando hay varios ámbitos colindantes (áreas de reparto, ámbitos homogéneos) el Tribunal Supremo proporcional alguna indicación, así afirma que “lo que hace el perito procesal es considerar que como quiera que la finca de autos es colindante con esas cuatro áreas a que se refiere su informe, parte de la ficción de que toda la finca se habría incluido por cuartas e iguales partes en cada una de ellas. Ahora bien, esa pretendida solución, pese a su aparente lógica y equidad, no se corresponde con lo establecido en los mencionados preceptos ni es equitativa, porque esa apelación a los coeficientes de ponderación, si bien están referidos a unidades, en realidad se corresponden con usos y tipología, y lo que impone el Legislador es acoger la mayoritaria, no la media de cada una de ella (STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 27 de septiembre de 2016, nº 2088/2016, Rec. 3069/2014, : Olea Godoy, Wenceslao, EDJ 2016/165231).

 

  1. CÁLCULO DEL VALOR DE REPERCUSIÓN POR APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL.

 

  1. La determinación del valor de repercusión no ofrecería problemas excesivos, si no fuera porque es doctrina del Tribunal Supremo que “respecto al valor del mercado, es de advertir que constituye doctrina jurisprudencial reiterada la que advierte que los valores en venta o precios de mercado han de ser obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, certeza y seguridad que, obviamente, no resultan de meras ofertas ni de las bases imponibles establecidas para el impuesto de sucesiones, trasmisiones y actos jurídicos documentados, y sí de contrastadas transacciones (sentencias de 21 de diciembre de 2015 -recurso de casación 2232/14-, 12 de junio de 2015 -recurso de casación 1102/13-, 16 de marzo de 2015 -recurso de casación 3160/12-, 9 de diciembre de 2014 -recurso de casación 1391/12-, 7 de abril de 2014 -recurso de casación 3836/2012- y 6 de abril de 2017 -recurso de casación 728/2015-). … No podemos, en aplicación de la indicada doctrina, aceptar la resolución del Jurado que tiene en cuenta las valoraciones realizadas para el devengo del impuesto de transmisiones, sucesiones y actos jurídicos documentados, ni tampoco la referencia que en él se realiza a precedentes resoluciones del propio Jurado y a estudios de mercado, cuando ni siquiera se concretan esos acuerdos precedentes o estudios (STS Sala 3ª, sec. 5ª, de 22 de noviembre de 2017, nº 1790/2017, Rec. 1566/2016, Pte.: Trillo Alonso, Juan Carlos, EDJ 2017/243656).

 

  1. Existe, además, el problema de que no es posible obtener testigos de otros años y actualizarlos, porque el Tribunal Supremo dice que “siendo reiterada la jurisprudencia (a título de ejemplo, sentencias de 4 de junio y 4 de octubre de 2013: casaciones, respectivamente, 66/11 y 6897/10; de 21 de abril, 30 de junio y 3 de noviembre de 2104 : casaciones 3242 y 4583/11 y 264/12; o, la nº 1032/16, de 10 de mayo, casación 3394/14) que rechaza la posibilidad de calcular el valor del bien expropiado con referencia al que tenga en el momento en el que se efectúa la pericia y «deflactar», en este caso se incrementó en un 10% (que era el porcentaje estimado por idealista.com del descenso del precio de la vivienda respecto de julio de 2010), porque el valor de los inmuebles no depende sólo del aumento o disminución de la inflación (STS Sala 3ª, Sec. 5ª, de 23 de septiembre de 2016, nº 2045/2016, rec. 623/2015, Pte.: Huerta Garicano, Inés, EDJ 2016/159641).

 

  1. Aquí, deberíamos plantear la posibilidad de acudir directamente a los valores de ponencia, Dado que la ponencia se hace con base en valores “reales”, es decir, mediante transacciones reales, es difícil que se puedan discutir estos valores. El problema es que, en muchos casos, la ponencia no está actualizada (incluso en el caso de que esté vigente), por lo que sólo sirve para aquellos supuestos en que, por suerte, tengamos que hacer una valoración cuando se haya efectuado una ponencia en fechas cercanas.

 

CONCLUSIONES

 

1.º Para la determinación de la edificabilidad y uso del suelo a valorar, el Tribunal Supremo sigue los siguientes criterios:

 

  1. En ámbitos carentes de uso lucrativo, se ha de aplicar la edificabilidad y uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo.
  2. El ámbito espacial homogéneo, es un concepto bastante ambiguo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y viene a identificarse con el “entorno” del inmueble.
  3. Cuando este entorno no existe —como suele suceder con los sistemas generales—, el Tribunal Supremo se ha remitido a los criterios que dio para la valoración de sistemas generales con el art. 29 LRSV, cuando la totalidad del polígono fiscal en que se encontraban estaba destinado a un uso no lucrativo. Si existía un entorno significativo, se acudía a este, si no al conjunto del PGOU.
  4. No obstante, en las últimas sentencias del Tribunal Supremo parece que este ha acuñado el concepto de “uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación”.
  5. Este concepto obligaría a analizar a qué se hubieran, previsiblemente, destinado los terrenos de sistema general si no se hubieran dedicado a este uso, y asignarle la edificabilidad correspondiente a este tipo de suelo.
  6. Una vez determinado el ámbito espacial homogéneo, aún no se han solucionado los problemas, toda vez que habría que determinar el “uso mayoritario” de dicho ámbito (no la media ponderada) y, la edificabilidad correspondiente a dicho uso.

 

2.º Por otro lado, para valorar los terrenos, es necesario:

 

  1. En primer lugar, tener testigos reales de transacciones económicas efectivamente realizadas. El Tribunal Supremo no acepta las ofertas como base para determinar los valores de justiprecio.
  2. En segundo lugar, los testigos han de ser del año correspondiente que ha de valorarse, porque tampoco permite el Tribunal Supremo la deflactación de los precios.
  3. Quizá lo más seguro sería acudir a la ponencia de valores, siempre que sea del mismo año de iniciación el expediente expropiatorio, ya que está realizada con valores de transacciones reales.

 

[1] Aunque, naturalmente, a los primeros se les aplicaría este precepto cuando pasen por suelo urbano consolidado.

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