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¡REBUS SIC STANTIBUS!: Sobre la posibilidad de modificar las rentas por la crisis del COVID-19

¡REBUS SIC STANTIBUS!: Sobre la posibilidad de modificar las rentas por la crisis del COVID-19

  • 17 octubre, 2020
  • ygabogados ygabogados
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Redacción YG Abogados

 

1. Introducción.

 

                                                     COVID-19

La aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” como consecuencia del COVID-19, sale últimamente con cierta frecuencia en la prensa.

Por un lado, la doctrina, a la vista de la extraordinaria situación planteada como consecuencia de la pandemia, se ha preguntado hasta qué punto se mantienen las obligaciones del arrendatario de pagar el precio del alquiler. Por citar algunos de los trabajos:

No sólo la doctrina ha analizado la cuestión, han aparecido algunas resoluciones judiciales que tratan la cuestión, al menos en forma de medidas cautelares, así:

                                Resolución judicial

Finalmente, el tema ha llegado al legislativo y, de hecho, va a ser objeto de una reforma legal, pues “La “rebus sic stantibus” será incluida en el Código Civil catalán, ha anunciado la Generalitat” (CONFILEGAL, de 16 de octubre de 2020).

¡Incluso los clientes llegan al despacho preguntado si pueden aplicar “la rebus”!

 

2. Doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus.

 

                 Jurisprudencia del Tribunal Supremo

1. La cláusula rebus sic stantibus no está expresamente regulada en nuestro Derecho positivo, habiéndose construido esta figura jurídica por la jurisprudencia del Tribunal Supremo con base en los arts. 7 y 1.258 CC.

2. Un resumen de la doctrina del Tribunal Supremo, y los requisitos que exige la Sala Civil del mismo para apreciar la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, se contiene en su sentencia de 23 de abril de 1991 (Sec. 1ª, Pte.: González Poveda, Pedro, EDJ 1991/22435), ampliamente citada, que señala lo siguiente:

“La doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro Derecho vigente la cláusula rebus sic stantibus como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las Sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941 y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles, y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole solamente los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.”

Precisamente, en su sentencia de 18 de julio de 2019 (Sec. 1ª, nº 455/2019, Rec. 3157/2016, Pte.: Parra Lucán, María de los Ángeles, EDJ 2019/692889), aborda la cuestión del riesgo asumido y el riesgo compartido, al señalar lo siguiente:

                    Jurisprudencia

“Hay que comenzar advirtiendo que la conexión entre interpretación de contrato y la doctrina de la “rebus sic stantibus” es muy estrecha, porque de lo que se trata es de determinar si, en función de la naturaleza del contrato y de lo acordado por las partes, resulta ya una distribución de los riesgos a la que deba estarse.

En primer lugar, según la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus”, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla “rebus” la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).”

3. En cuanto a la aplicabilidad de dicha doctrina a los arrendamientos, también el Tribunal Supremo ha señalado los requisitos en su sentencia de 15 de octubre de 2014 (Sec. 1ª, nº 591/2014, Rec. 2992/2012, Pte.: Orduña Moreno, Francisco Javier, EDJ 2014/218762), que se expresó en los siguientes términos:

“En este sentido debe señalarse que, en la actualidad, se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura [la cláusula rebus sic stantibus] referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo concorde, por lo demás, con una caracterización singular de la cláusula, de “peligrosa” o “cautelosa” admisión, y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: “alteración extraordinaria”, “desproporción desorbitante” y circunstancias “radicalmente imprevisibles”; caso de la Sentencia de esta Sala, de 23 de abril de 1991, que es tomada por la Audiencia como referente jurisprudencial para declarar la inaplicación de la cláusula rebus.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística, de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.

Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 (núms. 820/2012 EDJ 2013/27134 y 822/2012 EDJ 2013/18630, respectivamente), en donde se declara que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, ha tomado cuerpo en la reciente Sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014) con una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial relativa a su régimen de aplicación.

7. La doctrina jurisprudencial allí expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación señalada del motivo planteado. Así, en primer lugar, debe señalarse que la sentencia de la Audiencia, pese a reconocer la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y la actividad de hostelería, datos no cuestionados por los informes periciales, no entra a analizar el alcance o concreción de esta alteración en la relación contractual celebrada justificando su inaplicación, en última instancia, ya con base a criterios restrictivos en la caracterización y aplicación de esta figura, caso de la Sentencia citada de 23 de abril de 1991 EDJ 1991/4162, o bien, con una petición de principio que también elude el necesario tratamiento casuístico de la cuestión debatida, esto es, la posibilidad de haber previsto una cláusula de revisión de la renta al respecto, dada la previsibilidad cíclica de las crisis económicas.

Fuera de este planteamiento, y aceptando el hecho notorio de la crisis económica, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional y aplicativa de la figura respecto del marco negocial celebrado, especialmente en relación a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.

Biblioteca de jurisprudencia

                             Biblioteca de jurisprudencia

En esta dirección lo que se observa en el presente caso es que, con independencia de las expectativas de explotación del negocio, de claro riesgo asignado para la parte arrendataria, el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (periodo del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999.

Desde esta perspectiva, y conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que “razonablemente” se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado. Por el contrario, la imprevisibilidad y crudeza de esta crisis hace que en la ciudad de Valencia su realidad resulte generalizada en el año 2009, con caídas en este sector de un 42,3% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta de los contratos en vigor; extremo de especial relevancia si se tiene en cuenta que la propia empresa arrendadora, en atención a las nuevas circunstancias y a su incidencia en la viabilidad del negocio si que accede, en el 2010, a la formalización de un nuevo contrato para mantener la relación negocial que le unía con la otra cadena hotelera (HOTUSA) contemplándose, en este caso, una sustanciosa reducción del 50% de la renta respecto de la inicialmente pactada en el año 2000. De ahí, que la nota de imprevisibilidad no debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerada en sí mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide (STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013); todo ello conforme, también, con la aplicación ya normalizada de esta figura que presentan los principales textos de armonización y actualización en materia de Derecho contractual europeo, la “razonabilidad” de su previsión en el momento de la celebración del contrato, y la aplicación de su alcance modificativo conforme al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos STS de 15 de enero de 2013 /núm. 827/2012).

Por último, y en segundo lugar, hay que destacar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta en la citada Sentencia de esta Sala de 30 de junio de 2014 EDJ 2014/111200, también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena Accor (Novotel e Ibi) presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el periodo 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo periodo objeto de valoración.

8.Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso.

En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado. En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014) EDJ 2014/111200. En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, mas allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermeneútico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.”

4. Resumiendo, posibilidad de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus requiere como premisas fundamentales:

  • Una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;
  • Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones;
  • La concurrencia de circunstancias sobrevenidas radicalmente imprevisibles, y;
  • Un contrato de larga duración.

3. La quaestio iuris: la alteración extraordinaria de las circunstancias.

 

1. Conviene empezar analizando las obligaciones y, por ende, los riesgos, que asume cada una de las partes del contrato. Esta

                           Cerrado por COVID19

cuestión viene regulada en el Código civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la redacción de la misma tras la modificación de 2009).

De acuerdo con el art. 1.555 CC, la obligación del arrendatario es el pago de la renta y al buen uso del inmueble, a lo que ha de añadirse, la realización de las pequeñas reparaciones que exija el mantenimiento del inmueble (art. 21.4 LAU).

Por su parte, de conformidad con el art. 1.554 CC:

“El arrendador está obligado:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.”

En realidad, la obligación de reparación (también contenida en los arts. 21 y ss. LAU) deriva de la obligación de “mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”. Obligación esta que es la base de las que corresponden al arrendador, pues como afirma el Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de septiembre de 2000 (nº 869/2000, Rec. 2568/1995, Pte.: Vázquez Sandes, José Ramón, EDJ 2000/28960):

“Es después, durante el tiempo de vigencia del contrato, cuando surge la obligación del arrendador de reparar todo deterioro que no sea imputable al arrendatario, obligación en la que se entrelaza la de mantenerlo en el goce pacífico de la cosa arrendada porque su estado ha de ser mantenido y su jurídica plenitud arrendaticia ha de defenderse en lo que sea imputable al arrendador tanto como en lo que provenga de acción de tercero que, yendo más allá de la posesión arrendaticia, no pueda ser contestada por el arrendatario, dependiendo de ello, en cada caso, la suerte del contrato en su permanencia y la de la indemnización de posibles perjuicios.

Tal goce pacífico que es obligación del arrendador proporcionar, es abordado en la sentencia recurrida con una amplitud —el arrendador debe realizar todas las actuaciones necesarias para que la lavandería, que es la industria a instalar por el arrendatario en el local arrendado pueda funcionar normalmente— que después acomoda en los arts. 1554.3, 1553 y 1485 del Código civil y en la sentencia de esta Sala de 13 de Febrero de 1989 EDJ 1989/11215, dadas las peripecias por las que pasó la solicitud de licencia de apertura de aquella industria, que estima producidas por defectos ocultos, hasta su puesta en funcionamiento, de que certifica la sentencia por haberse solucionado los inconvenientes que producía la situación.

Aun cuando estos inconvenientes no suponen defecto oculto en el objeto arrendado —lo sería, como dicen, entre otras, las sentencias de 17 de Febrero de 1994 EDJ 1994/1420 y 10 de Septiembre de 1996 EDJ 1996/6208, el de carácter funcional que determina la inutilidad total o parcial de la cosa, siendo de interés la especificación que la última de dichas sentencias hace sobre la inedificabilidad momentánea del solar objeto litigioso— sí llegan a constituir desatención de la obligación que a los arrendadores incumbe de perpetuar el goce pacífico del arrendatario según establece, aunque lo haga con una referencia al art. 1485 del Código civil, la sentencia de 13 de Febrero de 1989 EDJ 1989/11215 que cita la recurrente pues aun cuando la sentencia recurrida parte de supuesto inconcretos —”no se aclara en el contrato de arrendamiento quien debe encargarse de la obtención de la licencia de apertura de la industria” para concluir con que, aún asumida por el arrendatario, “el arrendador o sus herederos debían de dar todas las facilidades posibles para que tal licencia se concediera”, señalando un ilimitado abanico de actividades en esa facilitación— son los mismos demandados lo que en su escrito de recurso vienen a reconocer su desatención a la obligación que, contractual y legalmente, asumieron de entregar la cosa en toda su legalidad y de mantener en el goce pacífico del arrendamiento a la demandante —en el párrafo cuarto del segundo motivo admiten que “el Ayuntamiento de Chichón en ningún momento se dirigió a los propietarios hasta el día 17 de Julio de 1994 para pedirles certificado de seguridad del local, dicho certificado fue presentado por los propietarios el día 1 de Agosto de 1994, que fue la fecha en que se concedió la licencia de apertura del local”, así admiten que en su momento no legalizaron su obra ya que el trámite a seguir por ellos no estaba en el Ayuntamiento— deber de aportación del dato esencial para la legalización de lo que arrendaron que les incumbe para desde ella poder formular la arrendataria la solicitud de licencia de apertura de industria en local que la Administración haya aprobado en su construcción, como tenían que haber cuidado, mucho antes de aquella fecha que ahora aducen, de hacer los recurrentes a los que, en aras de su inicial incumplimiento y voluntariamente tardío cumplimiento, pese a las peticiones de su contraparte a la que venían obligados, ha de desestimarse su segundo motivo de recurso.”

                                        Local cerrado

En otras palabras, corresponde al arrendador asumir la responsabilidad de que, por causa del propio arrendador o de un tercero, el arrendatario no pueda disfrutar del goce pacífico del local, incluyéndose en este aspecto, el ejercicio de la actividad para la que fue arrendado el local.

  1. Una vez analizadas las obligaciones de las partes y, por ende, la distribución del riesgo, entramos a analizar la cuestión de si las circunstancias económicas existentes en el momento de la celebración del contrato (año 2012) y las actuales han variado, la entidad de dicha variación y el modo en que ha afectado a las relaciones obligatorias. Entendemos que la variación de las circunstancias se puede analizar desde dos puntos de vista:
  • Variación de las circunstancias de carácter general: Es evidente que, como consecuencia de la crisis del COVID-19, la situación económica ha sufrido un desplome generalizado. Así, en la Nota de prensa del Instituto Nacional de Estadística de los resultados del Segundo Trimestre de 2020 (Doc. 22), señaló que:

“El PIB español registra una variación del −18,5% en el segundo trimestre de 2020 respecto al trimestre anterior en términos de volumen. Esta tasa es 13,3 puntos inferior a la registrada en el primer trimestre.

La variación interanual del PIB se sitúa en el −22,1%, frente al −4,1% del trimestre precedente.”

A eso habría de añadirse, que muchas actividades (Bares, restaurantes, gimnasios, etc.) se han visto obligadas a cerrar durante más de 90 días (la duración del estado de alarma), y que una vez han podido abrir, lo han hecho con muchas restricciones.

  • Se puede argumentar que estas circunstancias, tanto las generales, cuanto las específicas de la actividad en cuestión, han tenido incidencia específica en el ejercicio de la actividad del local. Como consecuencia de la imposibilidad de abrir entre los meses de marzo y junio (RD 463/2020, de 14 de marzo y prórrogas), y las posteriores restricciones al ejercicio de la actividad, que no haya sido posible compensar reduciendo los gastos.

 

4. ¿Desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes?

 

Equilibrio en las contraprestaciones

                            Equilibrio de contraprestaciones

En general esto es una cuestión de prueba, pero no es difícil colegir que en actividades que han sufrido restricciones (Bares,  restaurantes, etc.), es complicado compensar la disminución de ingresos con la reducción de los gastos que se el empresario pueda haber conseguido.

A ello no es ajeno, por otra parte, que el arrendador, al menos durante la suspensión de la actividad del estado de alarma, no pudo “mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”. En otras palabras, no pudo cumplir con su obligación contractual. Por otra parte, tampoco con posterioridad ha cumplido con su obligación, toda vez que como señala la jurisprudencia ut supra citada (STS de 26 de septiembre de 2000, EDJ 2000/28960), “durante el tiempo de vigencia del contrato, cuando surge la obligación del arrendador de reparar todo deterioro que no sea imputable al arrendatario, obligación en la que se entrelaza la de mantenerlo en el goce pacífico de la cosa arrendada porque su estado ha de ser mantenido y su jurídica plenitud arrendaticia ha de defenderse en lo que sea imputable al arrendador tanto como en lo que provenga de acción de tercero que, yendo más allá de la posesión arrendaticia, no pueda ser contestada por el arrendatario”. Es evidente que, si cuando se firmó el contrato, se hizo con base en la posibilidad de un aforo; y que, como consecuencia de las restricciones legales debidas al COVID-19, el inmueble que antes tenía un aforo medio y, actualmente, tiene uno muy inferior; ello supone un menoscabo de la utilidad del local no imputable al arrendatario y que, de acuerdo con la jurisprudencia expuesta, entra dentro del riesgo del arrendador.

 

5. Otras posibilidades: La acción de reducción de la renta por aplicación del art. 1.560 CC y la aplicación analógica del art. 22 LAU y 1.558 CC.

 

Crisis

                                        Crisis … What crisis?

1. La obligación principal del arrendador es, como hemos visto, “mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato” (art. 1.554, 3.º CC).

El cumplimiento de dicha obligación es objetivo, de modo que, de acuerdo con la jurisprudencia, el arrendador responde de las interferencias que sufra el arrendador en la pacífica posesión del inmueble, incluso las que “que provenga de acción de tercero” (STS Sala 1.ª, de 26 de septiembre de 2000, nº 869/2000, Rec. 2568/1995, Pte.: Vázquez Sandes, José Ramón, EDJ 2000/28960).

Como afirma el Catedrático de Derecho Civil Carrasco Perera (“Permítame que le cuente la verdad sobre COVID-19 y fuerza mayor”, Publicaciones Jurídicas, Centro de Estudios de Consumo de la Universidad de Castilla-La Mancha, 20 de abril de 2020):

“Lo que el RD 463/2020 prohíbe es que continúen abiertas ciertas actividades comerciales de cara al público. La medida afectó a muchos establecimientos existentes sobre locales alquilados, que tuvieron que cerrar al público. Sin duda, se trata de una medida de fuerza mayor, no porque el COVID-19 sea una fuerza mayor como se repite vulgarmente, sino porque hay un factum principis que hace imposible el cumplimiento de la prestación. ¿Pero cuál prestación? Y aquí viene el lío. La prestación que se hace imposible no es la práctica del comercio como tal, porque la prestación del comercio no es una prestación debida por el arrendatario al arrendador. La obligación que se extingue o se suspende es la obligación del arrendador de proporcionar continuadamente el goce útil de la cosa alquilada. La fuerza mayor cae una vez sobre el arrendatario, pero la segunda y definitiva vez sobre el arrendador. Y como consecuencia de que, en el contrato de arrendamiento, por ser de tracto sucesivo, nunca pasa al arrendatario el riesgo de las contingencias impeditivas (a diferencia de la compraventa en el art. 1452 CC), el arrendatario puede suspender el pago y/o resolver por imposibilidad sobrevenida de la parte adversa. Por tanto, no tiene que pagar la renta. Evidentemente, el arrendador no puede desahuciar por impago de la renta.”

          Disminución de la renta

2. No obstante, la obligación no es absoluta. En efecto, el art. 1.560 CC establece que “el arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador”. Este precepto salvaguarda al arrendador de perturbaciones ajenas a su obligación como propietario, al exceptuar de dichas obligaciones en los casos de perturbación de tercero.

Sin embargo, esta exclusión de responsabilidad del propietario tampoco es absoluta. En efecto, el párrafo 2.º de dicho precepto establece que no existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde. En otras palabras, la excepción a su responsabilidad por la perturbación es cuando “la Administración … ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde”, o lo que Carrasco Perera (vid. ut supra) denomina el factum principis.

3. Creemos que hay pocas dudas de que, en el presente supuesto, que la Administración ha aplicado la figura del estado de alarma (RD 463/2020, de 14 de marzo), “ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde”. Esto significa que el propietario no puede ver excluida su responsabilidad por la perturbación causada al inmueble, derivada de haberse decretado el estado de alarma.

4. La cuestión, sin embargo, es que la Ley (ni la LAU, ni el CC), prevén expresamente la posibilidad de compensar al arrendatario por un incumplimiento que no sea la realización de obras necesarias (art. 22 LAU y art. 1.558 CC). En el presente supuesto, nos encontramos ante lo que se llama factum principis, y, como acabamos de ver, en estos supuestos, la responsabilidad sí corresponde al arrendador. No obstante, la situación de perturbación en el uso del inmueble, derivada de la actuación de la Administración que actúa en el ámbito de sus potestades, es muy similar a la de realización de obras necesarias (art. 22.1 LAU y art. 1.558§1.º CC), toda vez que lo único que justifica que el propietario perturbe al inquilino en el disfrute del inmueble es la realización de obras necesarias que no admitan demora (normalmente de reparación del inmueble).

Analogía iuris

                    Analogía iuris

En consecuencia, entendemos que es posible la aplicación analógica del art. 22 LAU (y art. 1.558 CC), al ser la ratio legislativa de la norma similar. En efecto, tanto en la previsión del art. 22 LAU, cuanto en el supuesto de factum principis, se impone al arrendador una obligación legal (reparar el inmueble o impedir su utilización), que no puede evitar. Naturalmente, si la ratio legislativa es similar, cabe la aplicación analógica del precepto (art. 22 LAU).

5. En lo que aquí interesa, el art. 22.3 LAU establece, que “el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Es claro si el arrendatario no pudo destinar el local a la actividad para la que fue arrendado, durante todo ese tiempo el arrendador no cumplió con la obligación de mantener al anterior en el goce pacífico de la posesión, tiene la obligación de resarcir.

Posteriormente, una vez levantado el estado de alarma, aunque ya pudo realizar la actividad en el local, sin embargo, no pudo disponer del local libremente, toda vez que, se ha visto impedido de ejercer la actividad normalmente por la imposición de medidas restrictivas al ejercicio de la actividad. Tampoco, en este momento, el arrendador ha cumplido con la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa, y en la práctica es como si le hubiese privado de parte del local, pues debido a las restricciones no puede utilizar este íntegramente.

A los efectos que nos ocupan, la cuestión es si dicho incumplimiento de sus obligaciones, puede conllevar una reducción de la renta. Dado que este incumplimiento se deriva de una actuación de la Administración en el ejercicio de sus potestades, y, en consecuencia, que la responsabilidad deber recaer sobre el propietario, estimamos que debe aplicarse por analogía el art. 22.3 LAU y, por tanto, que el arrendatario tiene derecho a la reducción de la renta en la proporción del desmerecimiento del local.

 

6. Conclusiones.

 

1.ª Cabe la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, siempre que nos encontremos en uno de los supuestos en que el arrendatario no haya podido disponer del local en la forma que fue arrendado, bien por el cierre derivado del estado de alarma, bien por el desplome de la economía en el sector afectado y sea un contrato de larga duración.

2.ª También cabría intentar la indemnización con base en el art. 22.3 LAU porque el arrendador no ha sido capaz de mantener al inquilino en el goce pacífico de la cosa.

Cerrado por COVID-19

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